דייר מוגן ללא הסכם- האם אפשרי? 

דיירות מוגנת הינה זכות בעלת ערך כלכלי רב. בעלי הנכס משוועים ליום בו תסתיים תקופת השכירות ויושב הנכס לידיהם לאחר שנים רבות בו הפיקו ממנו דמי שכירות מופחתים ובלתי ריאליים. מנגד הדייר (ולאחר פטירתו בני משפחתו) מייחל להמשך חזקה בנכס כדייר מוגן במשך שנים רבות נוספות.

זכות השכירות המוגנת נוצרת לרוב מכח הסכם שנחתם (בדרך כלל לפני עשרות שנים) בין בעל הנכס והדייר.

ומה במקרה בו אין בידי הדייר להציג את הסכם השכירות, האם אז יאלץ לפנות את המושכר? האם ניתן לקבוע על פי הנסיבות על קיומה של זכות מוגנת?

שאלות אלה נדונו לאחרונה על ידי בית משפט השלום ברמלה (ת.א. 4604/07 עיריית לוד נ' פרבמן) במסגרת תביעת פינוי שהגישה עיריית לוד כנגד מר פרבמן המנהל נגריה ברחוב פלומניק 2 בעיר מאז שנות השבעים וזאת על אדמה שבבעלות העיריה.

העיריה טענה בכתב התביעה כי פרבמן איננו דייר מוגן וכי לא קיים הסכם שכירות מוגנת וממילא תיק הנכס (ובו מסמכים הנוגעים לנכס) אבד.

מנגד טען פרבמן כי רכש את זכות השכירות המוגנת מדייר מוגן שהחזיק בנכס לפניו, אולם הסכם השכירות המוגנת של הדייר הקודם אינו מצוי בידו. כל שהיה בידי פרבמן להציג הוא הסכם לפיו קיבל את הזכויות מהדייר הקודם, אולם בהסכם זה לא נכתב במפורש כי הזכות המועברת הינה זכות דיירות מוגנת.

למרות העדרו של הסכם, טען פרבמן להיותו דייר מוגן, בין היתר משום ששילם במשך עשרות שנים (משנות השבעים) דמי שכירות מופחתים (בסך 190$). פרבמן טען עוד, כי לפתע בשנת 1994 העלתה העיריה את דמי שכירות בעשרות מונים (לסך של 1,450$) בטענה כי הוא אינו דייר מוגן משום שלא קיים הסכם שכירות.

בהליך הראשון שהתנהל בין הצדדים, הורה בית משפט השלום על פינוי של פרבמן מן הנכס משום שלא הוכיח קיומן של זכויות דיירות מוגנת (בהעדר הסכם שכירות).

פרבמן ערער לבית המשפט המחוזי (שם יוצג על ידי עו"ד מוטי בניאן), וביקש לצרף ראיות נוספות ולהוסיף טענה משפטית. בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה והורה על השבת התיק לבית משפט השלום, שם נדון העניין במצורף לתביעה כספית שהגישה העיריה כנגד פרבמן לחיובו בדמי שימוש ראויים.

במהלך ההליך נחשף מסמך בו אישרה העיריה את העברת זכויות השכירות מהדייר הקודם לפרבמן אך גם במסמך זה לא צויין, כי מדובר בזכות דיירות מוגנת או כי שולמו דמי מפתח.

לאחר שמיעת ראיות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את שתי התביעות שהגישה העיריה וקבע כי פרבמן הינו דייר מוגן.

נקבע, כי הנטל להוכיח כי פרבמן אינו דייר מוגן מונח היה על כתפי העיריה ולא על פרבמן להוכיח שהוא דייר מוגן.

בית המשפט שוכנע, כי הדייר הקודם שהחזיק בנכס לפני פרבמן היה דייר מוגן ולמד על קיומה של זכות דיירות מוגנת לפרבמן גם מנסיבות נוספות שהוכחו על ידי פרבמן, כמו מהשוואה שהציג בא כוחו של פרבמן לנכס אחר סמוך ששטחו כרבע משטח נכסו של פרבמן אשר שילם במשך כל השנים רבע מדמי השכירות המקוריים ששילם פרבמן לפני העלאתם על ידי העיריה.

בית המשפט שוכנע מכל אלה, כי העיריה התיחסה אל פרבמן כדייר מוגן ואך ניצלה את העדרו של הסכם השכירות בניסיון לפנותו מהנכס.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אין הכרח תמיד לקיומו של הסכם שכירות מוגנת להוכחת הזכויות ואף אין הכרח תמיד לקבלת אישורו של שר הפנים (במקרה שהמשכירה הינה רשות ציבורית).

נמצאנו למדים, כי לא ניתן להביא לסיומה זכות שכירות מוגנת מטעמים שאינם מהותיים וכי למרות מגמת בתי המשפט לצמצם את היקפה של הזכות המוגנת, לא יפונה דייר מוגן מנכס לאחר עשרות שנים ולא תאויין הזכות העומדת לו רק מחמת העדרו של הסכם השכירות.